1.D 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.B 11.A
12.D 13.A 14.B 15.C 16.C 17.D 18.D 19.A 20.A 21.A 22.B
23.A 24.B 25.C 26.A 27.A 28.C 29.B 30.A 31.A 32.A 33.D
34.D 35.A
二、多项选择题
三、判断题
1.× 2.× 3.× 4.× 5.√ 6.√ 7.× 8.√ 9.× 10.√ 11.×
12.√ 13. × 14.√ 15.×
四、计算题
1.解:1、计算公式:比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
2、交易情况修正系数为:
可比实例A=100/100
可比实例B=100/97
可比实例A=100/105
3、交易日期修正系数为:
可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比实例C=1.033×1.038=1.072
4、房地产状况修正系数为:
可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比实例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
5、计算比准价格:
比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)
比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)
比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)
6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果,则有:
估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)
估价对象价格(总价)=1388.22×1500=208.23万元
2.解:1、运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为:
2、计算年总收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2万元
3、计算年总费用:
(1)年折旧费=22000/47 +8000×(1-4%)/12 =1108.09万元
(2)年经常费=100×12=1200万元
(3)年房产税=5569.2×12%=668.3万元
(4)营业税等=5569.2×6%=334.15万元
年总费用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54万
4、计算年净收益=5569.2-3310.54=2258.66万元
5、计算房地产价格